IRR関数は便利な反面、「得られた収益はすべて同じ高い利率で再投資できる」という現実離れした前提を置いています。借入金利と運用利回りが違う実務の世界では、IRRが過大評価になりやすいのが弱点です。

GoogleスプレッドシートのMIRR関数は、資金の調達コスト（安全利率）と収益の運用利回り（再投資利率）を別々に設定できる改良版の財務関数です。設備投資・不動産投資・新規事業の収益性をより現実的に評価できます。この記事では、基本構文から3つの実務シナリオ、IRR・XIRR・NPVとの使い分け、再投資利率設定の落とし穴まで、すぐに使えるテンプレと一緒に解説します。

スプレッドシートのMIRR関数とは？修正内部収益率を求める財務関数

MIRR（読み方：エム・アイ・アール・アール）は「Modified Internal Rate of Return（修正内部収益率）」の略です。GoogleスプレッドシートとExcelの両方に搭載されている財務関数です。IRR関数の弱点である「再投資の非現実的な前提」を解消するために作られました。

MIRR関数の3つの強み

• 現実的な収益率がわかる: 借入金利と運用利回りを分けて設定するので、IRRの楽観バイアスを補正できる
• 複数の解（根）問題が起きない: IRRはキャッシュフローの符号変化が複雑だと複数の答えが出るが、MIRRは必ずひとつの値を返す
• 投資判断の説得力が増す: 「調達コストを上回る運用ができているか」を直接示せるので、稟議書や経営報告に使いやすい

Excel版MIRRと完全互換

ExcelのMIRR関数とスプレッドシートのMIRR関数は構文・挙動ともに完全一致しています。Excel版の解説はExcelのMIRR関数の使い方にまとめてあるので、両方を使う場面でも切り替えに迷いません。

スプレッドシートのMIRR関数の書式と3つの引数

=MIRR(値, 安全利率, 再投資利率)

引数は3つすべて必須です。利率はパーセント記法（5%）でも小数（0.05）でも受け付けます。

知っておきたい仕様の注意点

• セル範囲に空白セルは0として扱われるわけではなく、計算から除外されます（IRRと同じ挙動）
• セル範囲に文字列が含まれていると #VALUE! エラーになります
• キャッシュフローは等間隔（年・月など）を想定しています。日付が不規則な場合はXIRR関数を使いましょう

IRR関数との計算ロジックの違い

IRR関数は「収益をIRR自身の利率で再投資する」という閉じた前提で計算します。MIRR関数は次の3ステップで計算します。

1. 負のキャッシュフロー（支出）を安全利率で現在価値に割り戻す
2. 正のキャッシュフロー（収益）を再投資利率で将来価値に運用する
3. 「現在の支出合計」と「将来の収益合計」から年率収益を逆算する

この仕組みのおかげで、調達と運用を別々の利率で扱う現実的なシミュレーションが実現できます。

スプレッドシートのMIRR関数の使い方①｜設備投資プロジェクトの収益率を求める

製造業の設備投資5年プロジェクトを例にしてみましょう。借入で初期投資を賄い、生まれた利益を定期預金で運用するシナリオです。

条件設定

数式

=MIRR(B2:B7, B9, B10)

結果は 約 18.7% になります。

同じキャッシュフローでIRR関数を計算すると約22.1%です。MIRRのほうが3.4ポイントほど低く、現実的な数値になります。

なぜMIRRはIRRより低くなる？
IRRは収益を「IRR自身（22.1%）」で再投資できると仮定しています。一方MIRRでは再投資利率を3%に設定しているため、運用効率が現実的な水準まで下がります。差分の3.4ポイントが、IRRの楽観バイアスの正体です。

判断基準として、MIRRが借入金利（安全利率5%）を上回っていれば、プロジェクトは資金調達コストを賄えていることを意味します。18.7%は十分なマージンです。

スプレッドシートのMIRR関数の使い方②｜不動産投資の実質利回りを評価する

賃貸物件の5年保有プランで、自己資金と借入金が混在するケースを見てみましょう。家賃収入は定期預金で待機させる前提です。

条件設定

数式

=MIRR(B2:B7, B9, B10)

結果は 約 4.2% になります。

不動産投資の表面利回り（家賃÷物件価格）は7%程度に見えても、実質的な収益率はMIRRで4%台まで下がるのが一般的です。借入返済と低金利の運用環境を反映したシビアな実態を見られるのがMIRRの強みです。

物件比較やローン審査資料に貼るときは、「表面利回り」「IRR」「MIRR」の3つを並べると、ファイナンス知識のある担当者を納得させやすいです。

スプレッドシートのMIRR関数の使い方③｜新規事業の収益性を3シナリオで比較する

新規事業の立ち上げでは、「楽観」「中立」「悲観」の3シナリオを並べる手法が定番です。MIRRなら再投資利率を変えるだけで、収益率の変動幅（感度）を一気に算出できます。

条件設定（共通）

3シナリオを並べると、再投資利率が1〜6%の範囲では収益率の差はおよそ4ポイント程度と意外に狭いことがわかります。再投資利率の見積もりに神経質にならなくても、投資判断の方向性は大きく変わらないという目安になります。

経営会議でこの表を見せるときは、ハードルレート（最低限超えたい収益率）を一緒に書いておくと話が早いです。たとえばハードル15%なら、悲観シナリオでも16.8%なのでGOサインを出しやすい、といった判断ができます。

スプレッドシートのMIRR関数とIRR・XIRR・NPVの使い分けマトリクス

MIRRと似た用途の関数はいくつかあります。状況に応じて使い分けると、より正確な判断ができます。

ざっくりした使い分けフロー

• 日付が不規則 → XIRR一択
• 借入で投資し、収益を運用する → MIRR（調達・運用の利率を分離）
• 比較のために業界慣行に合わせたい → IRR
• 投資判断を「金額」で議論したい → NPV（割引率を決めてから計算）

複数指標を並べるとぶれない判断ができます。実務では「IRR / MIRR / NPV」の3点セットを稟議書に載せる企業も多いです。

スプレッドシートのMIRR関数の落とし穴｜再投資利率の根拠をどう決める？

MIRRの最大のメリットは「再投資利率を別設定できる」点です。ただしこれは裏返すと再投資利率の見積もりが結果を左右するということでもあります。根拠のない数字を入れると、出てくる収益率も恣意的になりがちです。

再投資利率の現実的な目安

社内で説明するときは、「自社の過去3年の平均IRR」「市場の安全資産利回り」など、第三者が検証できる基準で再投資利率を決めるのがおすすめです。

安全利率の決め方

安全利率は「資金調達コスト」を入れるのが基本です。

• 借入で調達 → 借入金利（実効金利）
• 自己資金で調達 → 加重平均資本コスト（WACC）または社内ハードルレート
• 複数の資金ミックス → 加重平均で算出

自己資金比率が高い案件ではWACCで補正するほうが厳密です。借入金利だけで設定すると、自己資金分のコストを過小評価してしまいます。

スプレッドシートのMIRR関数のよくあるエラーと対処法

#DIV/0! エラー

負のキャッシュフロー（支出）がゼロ件、または正のキャッシュフロー（収益）がゼロ件のときに発生します。

NG：=MIRR({1000, 2000, 3000}, 5%, 3%)   // 支出がない
OK：=MIRR({-5000, 2000, 3000}, 5%, 3%)

キャッシュフロー範囲に少なくとも1つずつの負・正の値が含まれているか確認しましょう。

#VALUE! エラー

次のいずれかが原因です。

• 安全利率または再投資利率に文字列が入っている
• セル範囲に数値以外の文字列（「N/A」「-」など）が混入している

利率はパーセント（5%）または小数（0.05）で入力してください。文字列の混入はTRIM関数や置換でクリーンアップするのが手早いです。

結果がマイナスになる

安全利率が極端に高い、または収益が少なすぎる場合にMIRRがマイナスになります。これは「投資が回収できない」ことを意味するため、計画の見直しが必要です。

たとえば借入金利10%・収益見込みが控えめなプロジェクトでは、MIRRが−2%といった結果になりがちです。エラーではなくプロジェクト不採算のシグナルとして読み取りましょう。

結果がIRRと大きく違う

IRRとMIRRが10ポイント以上離れる場合は、再投資利率の設定が現実離れしていないかを疑ってください。たとえばIRR 30%・再投資利率 0.5% のような極端な差は、計算上は出ますが投資判断にはほぼ使えません。

スプレッドシートのMIRR関数 よくある質問（FAQ）

Q1. MIRRとIRR、どちらを使うべきですか？

「ざっくり比較」ならIRR、「現実的な判断」ならMIRRです。稟議書や投資委員会の資料では両方を併記するのが標準的な実務パターンです。「IRRはざっくり見るための指標、MIRRは意思決定用」と覚えておくと使い分けが楽になります。

Q2. 月次キャッシュフローでもMIRRは使えますか？

使えます。ただし安全利率・再投資利率も月利で入力する必要があります。年利を月利に変換するには (1+年利)^(1/12)-1 で計算しましょう。たとえば年5%なら月利は約0.407%です。出てきたMIRRも月利になるので、(1+MIRR結果)^12-1 で年利換算できます。

Q3. キャッシュフローに途中で0年（収益なし）が混じってもOK？

OKです。MIRR関数は0をそのまま「収益も支出もない年」として扱います。ただし完全な空白セルは計算から除外されるので、0年は明示的に 0 と入力するのがおすすめです。

Q4. MIRRがハードルレートを下回ったら必ず却下すべき？

ファイナンス理論上は却下が原則です。ただし、戦略的価値（市場シェア確保、新技術習得など）がある案件は別評価が必要です。MIRRは財務的な裏付けを与えるツールであり、最終判断は経営判断と組み合わせて行いましょう。

Q5. MIRRの結果を「パーセント」で表示するには？

MIRR関数の結果は小数で返ります（0.187…）。セルの書式を「パーセンテージ」に変更すると、そのまま「18.7%」と表示できます。書式設定メニューから操作するのが最も簡単です。

スプレッドシートのMIRR関数と関連する財務関数まとめ

まとめ：スプレッドシートのMIRR関数で投資判断のリアリティを高める

GoogleスプレッドシートのMIRR関数は、安全利率（資金調達コスト）と再投資利率（収益の運用利回り）を別々に設定できる修正内部収益率の関数です。IRR関数の楽観バイアスを補正し、現実的な投資判断を支えてくれます。

実務で力を発揮するのは、こんな場面です。

• 設備投資プロジェクトの実質収益率を測りたいとき
• 不動産投資の表面利回りと実質利回りのギャップを評価したいとき
• 新規事業の収益性を3シナリオで比較したいとき

再投資利率の根拠は、自社の過去IRRや市場の安全資産利回りなど、第三者が検証できる基準で決めるのがコツです。MIRRと一緒にIRR・NPV・XIRRを並べると、稟議書や投資委員会で揺るぎない説得力を持たせられます。

Excel版MIRRの使い方はExcelのMIRR関数の使い方で解説しています。ExcelとスプレッドシートでMIRR関数の構文は完全に共通なので、両方を使う環境でも安心です。

IRR関数は便利ですが、実は計算上の前提に少しクセがあります。得られた収益をすべて同じ利率で再投資できる、という仮定で計算するんですよね。現実のビジネスではそうもいかないことが多いはずです。

そこで活躍するのがMIRR関数です。「安全利率」と「危険利率」の2つの利率を使い分けることで、より現実的な投資収益率を求められますよ。

ExcelのMIRR関数とは？

MIRR関数は、キャッシュフローから修正内部収益率（Modified Internal Rate of Return）を求める関数です。

読み方は「モディファイド・インターナル・レート・オブ・リターン」です。MIRRは「Modified IRR」の略で、IRR関数を改良した関数という位置づけになります。

通常のIRR関数は、収益の再投資利率とプロジェクトの割引率を同じ値として計算します。一方、MIRR関数は以下の2つの利率を別々に指定できます。

• 安全利率（finance_rate）: 支出したお金の調達コスト（借入金利など）
• 危険利率（reinvest_rate）: 得られた収益を再投資するときの利率

この仕組みのおかげで、現実に近い条件で収益率を評価できるのがMIRR関数の強みです。

ExcelのMIRR関数の書き方

基本構文

=MIRR(値, 安全利率, 危険利率)

引数の説明

引数はすべて必須で、省略できるものはありません。「値」に指定するセル範囲には、空白セルは0として扱われますが、文字列が含まれていると無視されるので注意してくださいね。

MIRR関数の基本的な使い方

ここでは、設備投資の収益率を計算する例で基本操作を確認してみましょう。

サンプルデータ

ある設備投資プロジェクトで、初期投資が-500万円、その後5年間のキャッシュフローが次のとおりだとします。

安全利率（資金調達コスト）を5%、危険利率（再投資利率）を8%とします。

数式の入力

=MIRR(B2:B7, 5%, 8%)

この数式の結果は約11.84%になります。

つまり、この設備投資は年率約12%のリターンが見込めるということですね。数式の中身をもう少し詳しく見てみましょう。

• B2:B7: 初期投資（-500万）と5年間の収益をまとめた範囲
• 5%: 安全利率。銀行借入の金利5%を想定
• 8%: 危険利率。得られた収益は年8%で再運用できると想定

セル参照で利率を指定することもできます。B8に5%、B9に8%を入れておけば =MIRR(B2:B7, B8, B9) と書けますよ。

MIRR関数の実践的な使い方・応用例

複数プロジェクトの比較

投資先を比較するときにMIRR関数が特に役立ちます。たとえば2つのプロジェクトを比べてみましょう。

プロジェクトA（初期投資-300万円、3年間）

プロジェクトB（初期投資-300万円、3年間）

安全利率4%、危険利率7%で比較すると次のようになります。

=MIRR(D2:D5, 4%, 7%)  → プロジェクトA: 約9.41%
=MIRR(E2:E5, 4%, 7%)  → プロジェクトB: 約5.91%

プロジェクトAのほうがMIRRが高いので、収益性ではAが優れていると判断できます。早い時期にキャッシュが回収できるプロジェクトのほうが、再投資の効果が大きくなるためですね。

PMT関数と組み合わせたローン返済シミュレーション

設備投資の資金をローンで調達する場合、PMT関数で月々の返済額を計算し、MIRR関数で投資全体の収益率を把握する、という使い分けもできますよ。

よくあるエラーと対処法

#DIV/0!エラー

最もよく見るエラーです。以下の場合に発生します。

• キャッシュフローに正の値と負の値が両方含まれていない: MIRR関数は収入（正）と支出（負）の両方が必要です。すべて正の値やすべて負の値だけでは計算できません
• 値の範囲が空: データが入っていないセル範囲を指定するとこのエラーになります

対処法としては、キャッシュフローの範囲に正と負の値が最低1つずつ含まれているか確認してください。

#VALUE!エラー

安全利率や危険利率に数値以外の値（文字列など）を指定すると発生します。利率のセルに「5%」と文字で入力するのではなく、数値として0.05を入れるか、セルの表示形式をパーセントに設定してくださいね。

#NAME?エラー

関数名のスペルミスが原因です。「MIRR」を「MIR」や「MIIR」と入力していないか確認しましょう。

ExcelのMIRR関数とIRR関数の違い・使い分け

MIRR関数を理解するうえで、IRR関数との違いを押さえておくことが大切です。

どちらを使うべき？

• IRR関数が向いているケース: キャッシュフローが単純で、ざっくりした収益率の目安がほしいとき
• MIRR関数が向いているケース: 借入金利と運用利回りが異なる場合や、より正確な投資評価を行いたいとき

実務では、まずIRR関数でざっくり計算し、詳細な検討にMIRR関数を使う、という流れが多いですよ。

RATE関数やNPER関数と合わせて覚えておくと、財務分析の幅がぐっと広がります。

まとめ

ExcelのMIRR関数は、安全利率と危険利率を別々に設定できる、現実的な投資収益率の計算に適した関数です。

ポイントをおさらいしましょう。

• MIRR関数の構文は =MIRR(値, 安全利率, 危険利率) で、引数は3つとも必須
• 安全利率は資金調達コスト、危険利率は再投資利率を指定する
• IRR関数より現実に即した収益率が求められる
• キャッシュフローには正の値と負の値の両方が必要（片方だけだと#DIV/0!エラー）
• 複数の投資案件を比較するときに特に便利

設備投資やプロジェクトの評価をExcelで行う方は、ぜひMIRR関数を活用してみてください。IRR関数とセットで使いこなせると、投資判断の精度が一段と上がりますよ。