設備投資の稟議書、不動産投資の利回りシミュレーション、M&A案件のリターン評価。「年率で何%回るか」を数字で示せと言われた経験はありませんか？

そこで多くの人が最初に手を伸ばすのが IRR関数 ですが、実務の現場では「入金日と支払日が月初・月中・月末でバラバラ」「四半期に1回まとめて精算」「途中で追加投資が発生」など、IRR関数が前提とする「等間隔」のキャッシュフローはむしろ少数派。そこで活躍するのが XIRR関数 です。

XIRR関数は、日付がバラバラに並んだキャッシュフローでも、年率での内部収益率（年利回り）を一発で計算してくれる Excel の財務関数です。この記事では、XIRR関数の構文・使い方・IRR関数との違い・実務シーン別の活用パターン・エラー対処までを、稟議資料やROI試算でそのまま使えるレベルで解説します。

姉妹関数の XNPV関数（不定期キャッシュフローの正味現在価値）と組み合わせて使えば、財務関数の応用力が一段上がります。

XIRR関数とは？IRR関数との違い

XIRR関数は、不定期な日付のキャッシュフローから内部収益率（IRR、年率%）を計算する Excel の財務関数です。読み方は「エックス・アイ・アール・アール」。先頭の X は eXtended（拡張版）の X で、IRR関数を「日付指定対応」に拡張したものというイメージで OK です。

IRR関数との違い（最重要ポイント）

XIRR関数を理解するには、まず IRR関数との違いを押さえるのが近道です。

ざっくり言うと、

• IRR関数: 「等間隔の期間番号」をベースに計算する → 1月1日に入金しても12月31日に入金しても、同じ「1期目」として扱う
• XIRR関数: 「実際の日付」をベースに計算する → 入金が早ければ早いほど IRR が高く出る（時間価値が反映される）

実務では「四半期決算で精算」「月次の家賃収入」「不定期な追加出資」など、日付が均等でないケースが大半です。そのため、現実の投資判断は IRR ではなく XIRR で計算するのが基本と覚えておきましょう。

対応バージョン

XIRR関数は Excel 2007 以降のすべてのデスクトップ版で標準搭載されています。Excel 2003 以前は分析ツール（アドイン）の追加が必要でしたが、現行バージョンを使っていれば追加設定なしで使えます。

• Excel for Microsoft 365、Excel 2021 / 2019 / 2016 / 2013 / 2010 / 2007
• Excel for the web
• Excel for Mac
• Googleスプレッドシート版のXIRR関数 もまったく同じ仕様で利用できます

XIRR関数の構文と引数

XIRR関数の構文はシンプルです。

=XIRR(values, dates, [guess])

引数の詳細

ポイントは3つあります。

1. values と dates の対応: 配列の順序が同じインデックスで対応している必要があります（1番目同士、2番目同士…）
2. 符号のルール: 投資（出ていくお金）はマイナス、回収（入ってくるお金）はプラスで入力します
3. 起点日: dates の最初の値が「投資の起点日」として扱われ、すべての日数はこの日からの経過日数で計算されます

計算式の中身（参考）

XIRR関数は内部で以下の式を満たす rate（年率）を反復計算で求めています。

0 = Σ Pi / (1 + rate)^((di - d1) / 365)

• Pi: i番目のキャッシュフロー
• di: i番目の日付
• d1: 起点日付（最初の日付）
• 1年は 365日固定（うるう年も含む）

要するに「現在価値の合計がゼロになる年率」を逆算しています。(di - d1) / 365 の部分が「実日数 / 1年」で経過年数を計算している箇所で、IRR関数との最大の違いはここです。

計算式の詳細はMicrosoft公式ドキュメントにも掲載されています。

XIRR関数の基本的な使い方

まずはシンプルな例で XIRR関数の動きを確認しましょう。

シンプルな投資シナリオで試す

ある事業に 1,000万円 を投資して、3年間で以下のように回収するケースを想定します。

セル D2 に以下の式を入力します。

=XIRR(B2:B6, A2:A6)

セルの表示形式を「パーセンテージ（小数点以下1〜2桁）」に変えると、年率15%前後の結果が表示されます（具体的な数値は日付の組み合わせで微妙に変わります）。

これが「投資額1,000万円が、合計1,300万円に回収されるまでの2年8カ月の期間で、年率15%前後の利回りだった」という意味です。同じ条件を IRR関数で計算しようとすると「日付がバラバラ」なので正確には出せません。XIRR関数だからこそ、実日数ベースで正しく年利回りが計算できているわけです。

ポイント: 結果は 年率 で出ます。月利や期間あたりの利回りではないので、そのまま「年利○%」として稟議資料に書けます。

XIRR関数の実務活用パターン5選

ここからは実務で頻出する5つのパターンを紹介します。テンプレとしてそのまま使えるレベルで作ったので、自社のケースに合わせて数字を差し替えてください。

パターン1: 設備投資の利回り評価

製造業や卸売業でよくある「設備を導入して粗利を増やす」ケースです。

=XIRR(C2:C8, A2:A8)

結果が例えば年利10%前後と出れば、「年利10%で回る投資」と評価できます。設備投資のハードルレートが8〜12%なら、ぎりぎり判定ラインなので、リスク要因の精査が次のステップになります。

パターン2: ハードルレートとIF関数で投資判断を自動化

XIRR の結果を社内ハードルレート（投資の最低基準利回り）と比較して、自動で「採用」「却下」を表示させる実務テクニックです。

=IF(XIRR(C2:C8, A2:A8) >= 0.10, "採用", "却下")

これで「XIRR が10%以上なら採用、未満なら却下」と1セルで判定できます。複数案件を比較するシートでは IF関数 と組み合わせるのが定番。さらにハードルレートをセル参照にしておくと、感度分析（レートを6%〜15%で動かしたときの判定変化）も簡単にできます。

=IF(XIRR(C2:C8, A2:A8) >= $F$1, "採用", "却下")

セル F1 にハードルレート（例: 0.10）を入れておけば、F1 の値を変えるだけで判定が連動します。

パターン3: 不動産投資の年利回り計算

ワンルームマンション投資や1棟アパート投資のシミュレーションです。

毎月の手取りが小さくても、最終的な売却益でリターンが大きく変わるのが不動産投資の特徴。XIRR関数なら、月次・不定期支出・売却益すべてを実日数ベースで一括処理できます。

注意: 不動産の利回り表示には「表面利回り」「実質利回り」「IRR」など種類があります。XIRRで計算するのは キャッシュフロー全体に対する真の年利回り（IRR） で、最も実態に近い指標です。

パターン4: M&A・株式投資のリターン評価

事業会社のM&Aや、長期保有の株式投資・暗号資産投資の振り返り評価にも使えます。

途中で追加投資（マイナス）が入っていても、XIRR関数は問題なく処理してくれます。ホールド期間が3年弱でも、追加投資のタイミング込みの真の年利回りが出ます。

パターン5: SaaS・サブスク事業のIRR試算

SaaSやサブスクリプション事業の収益試算にも有効です。

• マイナス: 開発費、初期マーケティング費用、サーバー費
• プラス: 月次MRR（Monthly Recurring Revenue）の積み上げ
• 不定期: 大型ユーザー獲得、追加プロダクト投資

「3年後の累計回収額」だけ見ると赤字に見えても、XIRRで時間価値を反映すると「年率18%で回る成長事業」と評価できることはよくあります。投資家への説明資料でも XIRR は説得力のある指標です。

ハードルレートと利回り判定の考え方

XIRR の結果（年利○%）が出ても、「それで投資すべきかどうか」を判断するには ハードルレート との比較が必要です。ハードルレートとは「最低限これ以上の利回りでないと投資しない」という社内基準で、資本コスト（WACC）にリスクプレミアムを上乗せして決めるのが一般的です。

業種別の参考レンジ

※ あくまで一般的な参考値です。実際は企業の資本コスト・案件のリスク・業界慣行によって異なります。

XIRR と XNPV をセットで提示する

稟議資料での説得力を高めるには、XIRR（年率%）と XNPV（正味現在価値の絶対額・円）を両方掲載するのが鉄則です。

XIRR だけだと「年利15%」のインパクトしか伝わりませんが、XNPV と組み合わせると「年利15%で、正味現在価値は+1,200万円」と、率と絶対額の両面から評価できます。経営会議では、率（XIRR）に強い人と絶対額（XNPV）に強い人の両方がいるので、両方提示するとどちらにも刺さります。

よくあるエラーと対処法

XIRR関数でつまずきやすいエラーと対処法をまとめます。

#NUM! が出るときの典型例

#NUM! エラーが出る原因は主に3つです。

1. values にプラスとマイナスが両方含まれていない

• 投資（マイナス）と回収（プラス）が両方ないと IRR は計算できません
• 確認: values の中に少なくとも1つずつ正と負の値があるか

1. 計算が収束しない

• XIRR は内部で反復計算（最大100回）していますが、解が見つからないことがあります
• 対処: guess引数に予想される利回り（例: 0.05、0.2）を入れて試す

1. dates の最初より前の日付がある

• dates の1番目が起点になるため、それより前の日付がエラーの原因になります
• 対処: 日付を昇順に並べ直すか、起点日を確認

guess引数（推定値）の使い方

通常は省略して問題ありませんが、#NUM! が出るときの 救済策 として有効です。

=XIRR(B2:B10, A2:A10, 0.2)

これで「答えは20%付近にあるはず」というヒントを Excel に渡せます。設備投資なら 0.1（10%）、ベンチャー投資なら 0.3（30%）、損失案件なら -0.1（-10%）など、シナリオに応じて使い分けましょう。複数解が存在する可能性がある場合は、guess を変えると違う解が出ることがあるので、-0.5, 0, 0.1, 0.5 の4パターンで試して結果が安定しているか確認するのが実務テクニックです。

IFERROR関数でラップする

複数案件を比較するダッシュボードでは、#NUM! などのエラーが見栄えを悪くします。IFERROR関数 でラップして、エラー時は文字列を返すようにしておくと安全です。

=IFERROR(XIRR(B2:B10, A2:A10), "計算不能")

=IFERROR(XIRR(B2:B10, A2:A10, 0.1), "要確認")

「計算不能」と表示されているセルだけを目視確認すれば、数十件の案件チェックも一気に効率化できます。

IRR関数・XNPV関数との違い・使い分け

最後に、財務関数5種の使い分けを1枚の表で整理します。

財務関数5種の比較表

使い分けの判断軸

迷ったら、以下のフローで選んでください。

1. キャッシュフローの日付は等間隔か、不定期か？

• 等間隔（年次・月次） → IRR / NPV
• 不定期 → XIRR / XNPV

1. 率（%）で評価したいか、絶対額（円）で評価したいか？

• 率 → IRR / XIRR
• 絶対額 → NPV / XNPV

1. キャッシュフローの符号が複数回切り替わるか？

• 切り替わる（中盤で追加投資など） → MIRR を併用
• 1回だけ → IRR / XIRR で十分

実務では「キャッシュフローは不定期」「率と絶対額の両方欲しい」が大半なので、XIRR + XNPV のセット運用が最強と覚えておけば OK です。

関連記事

XIRR関数と合わせて押さえておきたい財務関数の解説記事です。投資判断の精度をさらに高めたい方は、以下も参考にしてください。

• XNPV関数の使い方：不定期キャッシュフローの正味現在価値を計算します。XIRRと必ずセットで使いたい関数です。
• IRR関数の使い方：等間隔キャッシュフローの内部収益率を計算します。XIRRとの違いを理解する出発点になります。
• NPV関数の使い方：割引率を指定して正味現在価値を求める、財務関数の基本形です。
• MIRR関数の使い方：再投資率と借入率を考慮した修正版の内部収益率を計算します。

まとめ｜XIRR関数で不定期投資の利回りを正確に把握する

最後にXIRR関数のポイントを整理します。

• XIRR関数は不定期な日付のキャッシュフローから年率の内部収益率を計算する関数で、構文は =XIRR(values, dates, [guess])
• IRR関数との最大の違いは 「実日数 / 365」で経過時間を年単位に換算する点。月次・四半期・不定期のCFも正確に処理できる
• 戻り値は 年率% なのでそのまま稟議資料に「年利○%」として書ける
• 実務では設備投資・不動産投資・M&A・SaaS・スタートアップ投資など、日付がバラバラのケースで活躍
• ハードルレートとの比較は IF関数 で自動化、エラー対策は IFERROR関数 でラップ
• XNPV関数（正味現在価値）とセットで使うと、率と絶対額の両面から投資判断ができる

XIRR関数を使いこなせるようになると、Excel での投資判断の精度が一気に上がります。まずは身近な設備投資や個人の積立投資などで実際に計算してみて、IRR関数との結果の違いを体感してみてください。

なお、Googleスプレッドシートでも同じ仕様で使えるので、社外の人と共有するシミュレーションファイルでは Googleスプレッドシート版のXIRR関数 を使うのもおすすめです。

設備投資やプロジェクトの提案で、上司や経営層に聞かれることがありますよね。売上予測と初期費用を並べるだけでは「結局もうかるの？」がピンときません。

スプレッドシートのIRR関数を使えば、投資の利回りをパーセントで算出できます。「年利8.9%相当のリターンが見込める」と言えれば、判断がグッとしやすくなりますよ。

この記事では、IRR関数の基本から投資案件の比較、NPV関数との使い分けまでまとめて紹介します。

IRR関数とは？ — スプレッドシートで内部収益率を求める関数

IRR関数（読み方: あい あーる あーる）は、キャッシュフローの正味現在価値（NPV）がゼロになる割引率を求める関数です。

名前は英語の「Internal Rate of Return（内部収益率）」の略です。

もう少しかみ砕くと、「この投資は年利何パーセント相当のリターンがあるか？」を計算してくれる関数です。銀行預金の利率のように、投資の収益性をパーセントで表せます。

IRR関数にできることをまとめると、次のとおりです。

• 投資案件の利回り（年利換算）をパーセントで算出する
• 複数の投資案件を利回りベースで比較する
• 投資が自社の目標利回りを超えるかどうか判断する
• 不均等なキャッシュフローでも正確に利回りを求められる

NOTE

IRR関数はGoogleスプレッドシートの全バージョンで使えます。Excelとの互換性も完全なので、ファイルのやり取りでも安心です。

IRR関数の書き方（構文と引数）

基本構文

=IRR(キャッシュフロー範囲, [推定値])

カッコの中に、初期投資と各期のキャッシュフローが入った範囲を指定します。

引数の説明

キャッシュフロー範囲には必ずプラスとマイナスの値が混在している必要があります。すべてプラスやすべてマイナスだとエラーになります。

TIP

NPV関数では初期投資を外で足しましたが、IRR関数では初期投資も範囲の中に含めます。ここがNPVとの大きな違いです。

IRR関数の基本的な使い方

まずはシンプルな例で動きを確認してみましょう。

3年間の投資案件のIRRを求める

設備投資100万円をして、1年目に30万円、2年目に40万円、3年目に50万円のリターンが見込めるケースです。

=IRR(B1:B4)

結果は 約8.9% です。この投資は年利8.9%相当のリターンが見込めると判断できます。

ここで大事なポイントが1つあります。初期投資もセル範囲に含めるという点です。NPV関数では初期投資を外で足しましたが、IRR関数では最初のセル（B1）に初期投資のマイナス値を入れます。

IRRの結果の読み方

IRR関数の結果は、投資判断のシンプルな基準になります。

たとえば自社の目標利回りが5%なら、IRRが8.9%の案件は「目標を上回るので投資OK」と判断できます。

推定値を指定する

通常は推定値を省略すれば問題ありません。ただし、#NUM! エラーが出る場合は推定値を変えてみてください。

=IRR(B1:B4, 0.05)

推定値に0.05（5%）を指定しています。IRR関数は内部で繰り返し計算（反復法）を行っており、推定値はその出発点になります。

IRR関数の実践的な使い方・応用例

複数の投資案件を比較する

2つの投資案件をIRRで比較してみましょう。NPV関数の記事で紹介した案件と同じデータを使います。

案件A（初期投資300万円・3年回収）

案件B（初期投資500万円・3年回収）

案件A: =IRR(B1:B4) → 約9.7%
案件B: =IRR(B1:B4) → 約8.9%

案件AのほうがIRRは高くなります。つまり投資効率は案件Aのほうが良いということです。

面白いことに、NPVで比較すると案件B（約40万円）のほうが案件A（約27万円）より大きくなります。IRRとNPVで順位が逆転するケースです。

これが起きる理由: IRRは「投資額あたりの効率」を見る指標で、NPVは「絶対的な利益額」を見る指標だからです。投資効率を重視するならIRR、利益額を重視するならNPVで判断しましょう。

5年間の設備投資を評価する

新しい機械を500万円で導入し、5年間のリターンが見込めるケースです。

=IRR(B1:B6)

結果は 約7.1% です。自社の目標利回りが8%なら、この投資は目標に届かないため再検討が必要です。目標が5%なら投資OKという判断になります。

月次キャッシュフローでIRRを計算する

月ごとのキャッシュフローでIRRを求める場合、結果は「月利」になります。年利に換算するには12を掛けてください。

=IRR(B1:B13) * 12

B1に初期投資、B2:B13に1月目から12月目のキャッシュフローが入っている想定です。

TIP

厳密には =(1+IRR(B1:B13))^12-1 で複利換算するほうが正確です。ただし概算で十分な場面では単純に12倍でも問題ありません。

IRR関数とNPV関数の使い分け

IRR関数とNPV関数は、どちらも投資判断に使う財務関数です。表す内容が違うので、場面に応じて使い分けましょう。

使い分けのポイント: 「利回りが何%か知りたい」ならIRR、「利益が何円か知りたい」ならNPVです。

実務では両方を組み合わせるのがベストです。IRRで効率を見て、NPVで絶対額を見れば、投資判断がより確かになりますよ。

たとえば先ほどの案件比較では、IRRは案件Aが有利（9.7% > 8.9%）ですが、NPVは案件Bが有利（約40万 > 約27万）でした。初期投資に余裕があるなら利益額の大きい案件B、資金効率を優先するなら案件Aという判断ができます。

よくあるエラーと対処法

IRR関数で「思った結果にならない」ケースをまとめました。

TIP

#NUM! エラーで最も多い原因は「初期投資のマイナス値を範囲に含め忘れている」ことです。IRR関数にはプラスとマイナスの両方が必要なので、初期投資のセルも範囲に入れましょう。

Excelとの違い

IRR関数はExcelとGoogleスプレッドシートで完全に同じ動作です。

引数名の表記が若干異なるだけで、機能は完全に同じです。ExcelとGoogleスプレッドシートのどちらでも同じ数式がそのまま使えます。

Excelにある XIRR関数（日付ベースのIRR計算）もGoogleスプレッドシートで利用できます。キャッシュフローの発生日が不均等な場合はXIRR関数を検討してみてください。

まとめ

IRR関数は、投資の利回りをパーセントで算出する関数です。

ポイントを整理します。

• 構文は =IRR(キャッシュフロー範囲, [推定値])
• 初期投資（マイナス値）もセル範囲に含めるのがNPV関数との違い
• 結果は利回り（パーセント）で返される
• IRRが目標利回りを上回れば「投資OK」が基本判断
• 投資効率（IRR）と利益額（NPV）は両方見るのがベスト
• 月次データのIRRは月利なので、年利換算には12倍する
• #NUM! エラーはプラス・マイナス混在の確認か推定値の調整で解消できる

まずは =IRR({-1000000, 300000, 400000, 500000}) で3年間のキャッシュフローの利回りを試してみてください。

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